当前，受经济下行，有的产业园区运营日子“不好过”，出租率和空置率“一低一高”的问题初步显现，政府对园区、招商引资融于土地、税费奖补政策的限制和调整加大了部分靠“租金+运维”模式园区的经营难度。这些因素叠加是否对农发行支持的存量产业园区和新型涉农园区建设项目的信贷资金的安全性带来不确定性，如何提升园区综合运营能力和防范信贷风险，需要各级基层机构主动加强研究，做到未雨绸缪。

坚持问题导向，正视产业园区运营面临的问题。

产业园空置率高，出租率低，运营能力波动下滑，园区运营面临的主要问题表现在：一是签约合同落地慢。一些原招商引资已达成意向的企业、签约企业没有如约入驻，未能实现达产达效。客户、产值、投资规模均不达预期。二是产业集群发展不成熟。受当地区域布局，产业布局，地域资源、生态的综合影响，园区产业规划和既有的职能定位，后续引进产业链企业难度加大，招商难，难招商的问题突出。新基建、新产业、新业态布局和结构性转型调整，又会出现短期内无法形成集群性规模化成长。三是招商引资政策发生变化。一方面企业更看重的是投资环境、生态与产业的融合性发展，一些园区原有产业规划、专业建设和综合服务难以完全达到预期。另一方面，政府原来通过土地、税收返还等奖补政策对招商引资的限制，政府对“内卷式”的粗放型招商引资叫停，难以再通过资源引主体，价值换空间。目前上海、广州，北京、浙江等地又开始推出“零租金”招商引资等新的政策，对单一性或综合运营能力差的产业园区，成本管理会造成较大冲击，财务可持续带来严峻的挑战。四是园区自抗风险能力弱化。产业链强链补链的短板、园区专业性服务、综合生态、差别化发展等综合因素的影响园区内生动能和创新发展，无法真正实现园区“空间+产业+集群”的高质量发展成效，自身造血功能弱化，抗风险能力下降。另一方面，政策、资源、产业、机制、生态、服务、文化等核心竞争力的程度不同，也会影响到招什么商，引什么资，布什么局的问题，能否实现政、企、园和业态的融合共进，直接对园区自主经营和运营能力带来长期影响。简单依靠“租金+运维”单一方式的园区经营模式，弱化了园区造血和补血功能。当然这些发展的问题也变相会给金融机构对园区投资的贷款本息按期偿还可能带来一定的隐性信用风险，需要引起高度重视，坚持问题导向，做好主动性的风险防控。

加大金融助力，服务产业园区高质量发展。

公募REITs即基础设施领域不动产投资信托基金。通过市场化公募发行的方式，将符合条件的园区内各类优质经营性资产，如研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施基础设施，打包采取REITs“基金+资产支持专项计划”的发行方式，将园区内基础设施资产或权益，转化为流动性较强的标准化基金产品公开出让，迅速实现资金募集回笼，进而达到“盘活存量—回笼资金—扩大投资--防范风险--消化债务--产业升级”的良性投资循环。按照这一标准来设计、培育、孵化存量产业园区，进一步扩大招商引资，扩大有效投资，优化底层存量和增量资产，促进园区健康运营，做实做强产业链，打通“钱从哪儿来，用到哪儿去”的堵点。真正让存量资产“活起来”、沉淀的资金“转起来”、债务压力“降下来”，待建项目“建起来”，园区发展“强起来”。

2022年以来，国务院、国家发展改革委、证监会等多部门协同发力，陆续发布了《国务院关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号），连续多年，特别是2025年9月，国家发展改革委办公厅《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号）等文件相继出台，为推进盘活存量扩大有效投资，推动产业可持续发展、项目储备、扩募机制、完善配套、项目奖补等方面出台了一系列政策，支持符合条件的行业和领域进一步通过REITs盘活存量，防风险、去杠杆，优结构，促发展。

园区根据REITs的发行要求，分类识别，摸清底数，对照市场化标准，构建前期准备、资产培育、项目申报，市场发行，运营管理等阶段分步推进的框架，进一步细化培育型、孵化型、成熟型产业园区类型，分类推进。同时借鉴REITs资产和资本、扩募和扩能的核心价值要求，继续加大园区高质量招商引资和投资，优化和强化底层存量和增量资产，促进园区健康运营，做实做强产业链，打通“钱从哪儿来，运到哪儿去”的堵点，真正让存量资产“活起来”、沉淀的资金“转起来”、债务压力“降下来”，待建项目“建起来”，园区发展“强起来”。

园区要在政府和发改、主管部门，以及专业机构的支持下，进一步发挥各方优势，摸清资产，对符合首单发行和拟扩募资产达到30亿的单一产业园区，成熟一个推进一个，按照发行标准，分类实施，以点带面，推动相关联的资产上市发行，盘活存量，扩大投资，提升效能。对无法达到发行规模、运营条件、入驻率和收益等发行条件的，政府也可把辖内同质资产的园区进行重组或资产打捆打包，建立REITs优质资产项目库，成立市级项目公司，组建资产出让、基金发行、资产运营的整体发行方案，通过市场化模式实现集团公司整体治理，提升园区可持续、规模化、现代化发展。

强化产业赋能，提升园区整体运营能力。

农发行对已支持的产业园区项目、正在支持的新型涉农产业园区，要进一步加强信用和风险的精细管理。加强对园区引导企业集中布局、投资链延续、产业协同效应和项目落地，产业贯通的研判，全面掌握园区可持续发展能力。精准分析园区经营状况、获利能力、偿债能力、真实掌握园区抗风险能力。对资产规模、运营管理、产业集群发展等进行全周期预期跟踪，既要看招商引资，更要看实质运营。加强信贷支持项目带动产业高质量发展的可行性论证，要强化贷款“三查”，对前期项目规划、产业布局、运营能力、专业服务、集群发展进行全面完整的尽调和评估。详实掌握项目准入、行业发展、合同履约、法律支撑、奖补政策、专业能力、权责利分配等。对园区多元化融资和金融工具的运用全面掌握，对回笼资金及时收贷收息，做好债务避险。前置信用风险管控的关口，筑牢防火墙，实现投得出，收得回，用得好。

近期，工业和信息化部、国家发展改革委联合发布了《工业园区高质量发展指引》，明确推动传统产业转型升级，积极培育壮大新赛道动能，着力打造特色突出、优势明显、效益显著的主导产业。坚持去内卷，制约同质化竞争。农发行要按照这些意见和指导性要求，进一步提升专业金融服务水平，及时跟进政策性金融的优势服务，聚焦园区基础设施投资、扩容需求，做好“空间+价值”的中长期项目贷款的“长线”投资，也要聚焦园区链主企业形成的供应链、产业链、资金链，推进金融供给侧服务，解决企业融资难的问题，做优流动性贷款的“短线”操作，服务好园区上下游企业，用金融服务助力产业赋能，促进园区“空间+产业+集群”高质量发展，提升园区综合营收能力和抗风险能力。主动支持政府和园区，金融机构以及市场专业机构的强强合作优势，按照政府新型投资方向，以及区域行业和产业的布局，发挥政府、园区、平台专业机构的综合优势，抓招商、保运营、夯基础、创利税，精准筛选，强链补链，产业注入，既实现政银企园的合作共赢，又提升园区综合发展和创利创税能力。与园区携手共进，共同构建“空间+产业+资本+服务”的优质投融资生态，既创新服务，又防控风险。真正围绕本地和园区优势产业链，进行强链、补链、延链，形成产业集群，促进园区产业和资本健康运营和高质量发展。

（作者系农发行晋中市分行 牛跃峰）

【责任编辑：曹鑫海】